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AUMENTO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO

“La sabiduría de la vida consiste en la eliminación de lo no esencial. En reducir los problemas de la filosofía a unos pocos solamente: el goce del hogar, de la vida, de la naturaleza, de la cultura.”

YUTANG LIN

Desde tiempos inmemoriales los propietarios de inmuebles, como lotes, viviendas (Casas y apartamentos) y locales comerciales, haciendo uso de sus derechos de disponer, usar y gozar del bien, lo han entregado, sin trasladar el dominio, a otras personas; para que estas lo usen, lo gocen y se sirvan de él, a cambio de una contraprestación, denominada a lo largo de la historia, como alquiler, renta o canon.  

Para poder materializar lo anterior, generalmente celebran un contrato denominado arrendamiento, regulado en el Art. 1873 y SS del código civil (CC), Ley 820 de 2003, Ley 56 de 1985, Ley 675 de 2001 y los Arts. 518 y SS del código de comercio (Cco); consistente en que, dos partes se obligan recíprocamente, el arrendador a conceder el uso y goce (obligación de hacer) de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y el arrendatario a pagar (obligación de dar) por el uso y goce de la cosa un precio (canon o rentra) determinado.

Este contrato se caracteriza por ser: 1) Bilateral, toda vez que ambas partes se obligan recíprocamente, de acuerdo al art. 1496 del CC; 2) Consensual, es decir, que se perfecciona por el simple acuerdo y consentimiento entre las partes del uso, goce y precio de la cosa; 3) Oneroso, en el sentido que representa utilidad para ambos contratantes, obligándose cada uno a beneficio del otro, con base en el art. 1497 del CC; 4) Conmutativo, conforme a que cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer, de acuerdo al art. 1498 ibídem; 5) Principal, por subsistir por sí mismo sin necesidad de otro contrato, según el art. 1499 del CC; 6) De tracto o ejecución sucesiva, porque las obligaciones consisten en una prestación periódica que se desarrolla a medida que el tiempo transcurre; 7) Obligación de hacer, consistente en conceder el uso y goce del inmueble sometido a vivienda urbana; 8) Obligación de dar, pagar una suma de dinero, denominada canon, por usar y gozar del bien.

Adicionalmente, necesita la concurrencia de 2 elementos para su existencia:

A) La cosa, consistente en aquel bien, mueble o inmueble, sobre el que recae el contrato; este puede ser corporal o incorporal, debe poder usarse sin consumirse, pero no podrán arrendarse aquellas cosas que la ley prohíbe, ni los derechos estrictamente personales, como los de uso y habitación. El bien deberá ser: A.1) Corporal, debe existir físicamente; A.2) Incorporal, esperarse que vaya a existir; A.3) Determinado, ser un bien de especie o cuerpo cierto, es decir, aquellos bienes especificados y descritos de tal manera que no pueden confundirse con otro; ejemplo: Apartamento 2006 de la torre 2 del conjunto residencial Rodeo Alto en Medellín; A.4) Lícito, es decir, que el bien sea comerciable y se pueda arrendar, toda vez que su arriendo no atenta contra una norma imperativa, las buenas costumbres o el orden público.

B) Alquiler, renta o canon, de acuerdo con el artículo 1975 del CC, este puede consistir en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada; se llamará renta cuando se paga periódicamente. Deberá ser: B.1) Real, existente y manifiesto, no puede ser simulado, aparente o fingido; B.2) Serio, lo que significa que no puede ser irrisorio o desproporcionado; B.3) Justo, toda vez que existe norma imperativa que regula el valor máximo del canon y la estipulación de las partes no podrá ir en contra de aquella; B.4) Determinado, el canon lo pueden determinar los contratantes, estableciendo un monto fijo o estableciendo bases para determinarlo, también lo puede determinar un tercero; B.5) Lícito, el canon no puede ir en contra del ordenamiento jurídico.

Cuando el arrendamiento recae sobre una vivienda urbana (Apto o casa), el artículo 19 de la ley 820 de 2003, establece que, el canon puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa diferente.

También, establece la norma en su artículo 18 que, el precio mensual del arrendamiento no podrá exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte que se dé en arriendo y la estimación comercial no podrá exceder el doble del avalúo catastral del inmueble.

El arrendador de vivienda urbana podrá incrementar el canon cada 12 meses de ejecución del contrato bajo un mismo valor, en una proporción no superior al 100% del incremento que haya tenido el IPC el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda el 1% del valor comercial del inmueble; para esto, deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través de correo certificado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario; si no se notifica y el arrendatario paga un reajuste del canon, no podrá solicitar el reintegro, alegando la falta de notificación. En ningún caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales al inmueble podrá exceder de un 50% del precio del arrendamiento del respectivo inmueble.

Para ejemplificar lo anterior, supongamos que James Rodríguez tiene un apartamento en el Poblado, el cual tiene un avalúo catastral de $ 200.000.000 millones, el valor comercial sobre el que se el que se debe calcular el canon de arrendamiento no debe ser superior a $ 400.000.000 millones, es decir que, el arrendamiento sería de máximo $ 4.000.000 millones, que es lo mismo que aplicar el 2% al avaluó catastral del inmueble.

La realidad es que, el precio normal de un arrendamiento es aproximadamente del 0.5% de valor comercial del inmueble; generalmente, eso se cobra de arrendamiento para vivienda.

Adicionalmente, supongamos que James arrendó ese apartamento el 1 de febrero de 2021 en $ 4.000.000 millones, y como el 1 de febrero el arrendatario cumple 12 meses de estar arrendando el inmueble, James quiere incrementar el valor del canon, en este caso, el aumento no podrá ser superior al 5.62 %, cifra que corresponde al IPC estipulado por el DANE en el 2021, y la cual es equivalente a $224.800 pesos.  Por ende, el nuevo canon será de $ 4.224.800 pesos.

Sin embargo, cuando el arrendamiento recae sobre un local comercial, no hay ley que establezca cuanto debe ser el valor del canon y como puede aumentarse este, por ende, quedará a voluntad de lo que las partes pacten en el contrato. En la práctica, lo que realmente sucede, es que las partes por analogía traen la regulación que existe para el canon y su incremento en materia de vivienda urbana y de acuerdo a eso lo pactan, o establecen que aumentará a principio de cada año, el valor que aumente el IPC.

En conclusión, en materia de arrendamiento de vivienda urbana, se debe ser muy cuidadoso con la estipulación y aumento del canon, toda vez que existe una norma de carácter imperativo que lo regula, a diferencia de lo que sucede con el canon y el incremento en materia de arrendamiento de local comercial, donde prima la voluntad de las partes. Aún así, para no tener inconvenientes y evitar dolores de cabeza a futuro, nuestra recomendación es elaborar un contrato escrito en el que se establezca claramente el valor del canon, su aumento y el procedimiento que se va a llevar a cabo para lograrlo.

Fecha: 31 de enero de 2022

Autor: Andrés Vélez S, Abogado de TEO Derecho Codificado.

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